CIOP (244 quater W)

Dispositif CIOP (244 quater W)
Tout savoir sur le crédit d’impôt

Le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif) est régi par l’article 244 quater W du Code Général des Impôts (CGI). Il constitue un dispositif fiscal particulièrement avantageux pour les entreprises réalisant des investissements immobiliers dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte). Ce dispositif vise spécifiquement l’acquisition en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) de biens immobiliers neufs destinés à la location en tant que résidence principale.

Prolongation du CIOP jusqu’à fin 2029

Le dispositif CIOP (article 244 quater W) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2029, conformément à la loi de finances. Cette prolongation constitue une validation du dispositif du crédit d’impôt, le pérennisant ainsi dans le temps. Il est donc essentiel de bien comprendre les modalités d’investissement afin de maximiser les avantages pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

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Tout comprendre sur le CIOP (article 244 quater W du CGI) en 2024 :

Bénéficiaires du crédit d’impôt

Le CIOP s’adresse aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela inclut les nouvelles entreprises dont l’activité principale est l’acquisition de biens immobiliers locatifs outre-mer. Pour être éligible au crédit d’impôt, l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Dans le cas de nouvelles créations, l’activité doit être spécifiquement classée sous le code APE 6820A (location de logements).

Prérequis :

• L’entreprise ne doit pas être en difficulté selon la réglementation européenne (règlement (UE) n°651/2014).
• Elle doit être à jour dans ses obligations sociales et fiscales et avoir déposé ses comptes annuels auprès du greffe compétent.

Taux du crédit d’impôt

Le taux du crédit d’impôt varie selon le type d’entreprise :

• 35 % pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
• 38,25 % pour celles soumises à l’impôt sur le revenu (IR).
• 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et à Mayotte.

Le crédit d’impôt est calculé sur le prix de revient des logements, avec un plafond fixé à 3 139 € HT et 3 405,815 € TTC par mètre carré de surface habitable, conformément à l’article 199 undecies A.

Calcul du coût de revient

Selon le décret n° 2023-470 du 16 juin 2023, le coût de revient inclut les montants réels et justifiés des éléments mentionnés au VI de l’article 46 AG sexdecies.

Conditions d’éligibilité et faits générateurs

Le crédit d’impôt est appliqué de manière progressive lors de l’acquisition d’un immeuble à construire (VEFA) :

• 70 % du montant total à l’achèvement des fondations.
• 20 % lors de la mise hors d’eau de l’immeuble.
• 10 % à la livraison finale de l’immeuble.

Mise en œuvre du crédit d’impôt (CIOP)

Pour une entreprise existante

Vous pouvez bénéficier du CIOP (244 quater W) et du crédit d’impôt en créant une société interposée soumise à l’IS :

1. Création de la société interposée : Créer une société à l’IS (ex. : SCI à l’IS) domiciliée dans le DOM.
2. Réalisation de l’investissement : Lancer l’investissement immobilier.
3. Demande de remboursement : Compléter la liasse fiscale en optant pour le CIOP et procéder à la demande de remboursement dans les deux mois.
4. Encaissement : Généralement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.

Pour un particulier

Vous pouvez bénéficier du CIOP (244 quater W) et du crédit d’impôt en créant une entreprise individuelle soumise à l’IS :

1. Création de la société à l’IS : Constituer une société à l’IS (APE 6820A, location de logements) dans le DOM de l’investissement.
2. Réalisation de l’investissement : Effectuer l’investissement dans le bien immobilier.
3. Demande de remboursement : Compléter la liasse fiscale en optant pour le CIOP et procéder à la demande de remboursement dans les deux mois suivant la décision de l’associé unique.
4. Encaissement : Généralement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.

Pour en savoir plus : le dispositif CIOP entreprise individuelle

Exemple pratique d’application du CIOP

Prenons l’exemple d’un appartement neuf T3 à Fort-de-France, en Martinique, acquis pour 300 000 € TTC en 2024.

• Superficie : 70 m² + 15 m² (terrasse).
• Surface éligible : 84 m² (max. terrasse prise en compte = 14 m²).
• Montant éligible : 84 m² x 3 405 € = 286 020 €.
• CIOP : 286 020 € x 35 % = 100 107 €.

Encaissement

• 2024 : 70 % soit 70 074 € lors de l’achèvement des fondations.
• 2025 : 30 % soit 30 032 € à la livraison.

Obligations de location pour bénéficier du CIOP

Pour bénéficier du CIOP, les entreprises doivent :

Location du logement : Louer le logement en tant que résidence principale pour un minimum de 5 ans.

Délais de mise en location : La location doit débuter dans les 12 mois suivant la DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux).

Plafonds de loyers et de ressources : Se conformer aux plafonds fixés pour les loyers et les ressources des locataires, réévalués annuellement par décret.

Biens immobiliers liés à des activités de prestations hôtelières

Les entreprises soumises à l’IR et exerçant dans le domaine de la location de meublés classés, chambres d’hôtes et gîtes ruraux de courte durée peuvent bénéficier du crédit d’impôt. Toutefois, certaines conditions s’appliquent :

• Les locations doivent être de courte durée (semaine, quinzaine ou mois).
• L’investissement doit être affecté à l’exploitation pendant 15 ans à partir de l’acquisition.

Déclaration fiscale du crédit d’impôt

Pour bénéficier du CIOP, les entreprises doivent se conformer aux formalités suivantes  :

Imprimé n° 2079-CIOP : Calculer le montant du CIOP et le reporter sur la liasse fiscale.

Télédéclaration : Utiliser l’imprimé 2069-RCI pour faciliter le processus.

Imputation : Le crédit d’impôt doit être imputé sur l’IS via le relevé de solde n° 2572-SD. Si nécessaire, demander un remboursement via l’imprimé n° 2573-SD.

Évolutions récentes de l’Article 244 Quater W

La loi de finances pour 2023 a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2029 et a modifié les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il est essentiel de rester informé des évolutions législatives pour maximiser les avantages du dispositif.

Programmes immobiliers éligibles au CIOP