Fiscalité

Défiscalisation IS des TPE PME
Tout savoir sur la loi Girardin IS et le CIOP

La loi Girardin IS (Art. 217 undecies et duodecies du CGI) et le CIOP (Art. 244 Quater W) concernent les investissements faits par les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) dans les Départements, Régions et Collectivités d’Outre-Mer (DROM-COM).

Ces articles du Code Général des Impôts (CGI) permettent la déductibilité du montant investi des résultats de l’entreprise ou l’octroie d’un crédit d’impôt lors d’un investissement locatif outre-mer destiné à la location. Ces dispositifs fiscaux s’appliquent hors frais et taxes, et déduction faite de toute subvention publique.

Le droit à la déduction sur le résultat imposable ou au crédit d’impôt, selon le montage juridique choisi (Girardin IS ou CIOP), apparaît lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de l’achèvement de ses fondations pour un immeuble en VEFA (Vente en Etat futur d’Acquisition).

Les avantages des dispositifs Girardin IS et CIOP :

Les avantages de la loi Girardin IS et du CIOP sont multiples. En effet, ces dispositifs fiscaux à destination des entreprises soumises à l’IS permettent :

• Soit de réduire l’impôt sur les sociétés (IS) de votre entreprise en déduisant le montant de l’investissement immobilier du résultat net imposable (Girardin IS, Art. 217 undecies et duodecies du CGI)
• Soit d’obtenir d’un crédit d’impôt de 35 % du prix de revient de l’investissement immobilier (CIOP, Art. 244 quater W du CGI).
• D’augmenter la trésorerie de l’entreprise dès l’année de la défiscalisation.
• De distribuer à ses actionnaires, un dividende supérieur correspondant à l’économie ou au crédit d’impôt.
• De financer l’acquisition sans apport par un crédit total dont les intérêts sont à 100 % déductibles.
• De générer une économie par l’amortissement du bien immobilier, des charges d’intérêts d’emprunt et d’exploitation.
• De jouir du bien après la période obligatoire de défiscalisation.
• De récupérer au terme des cinq années de détention obligatoires, le bien pour le ou les dirigeants sous réserve de respecter les règles des conventions dites réglementées.

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Le montage fiscal en Girardin IS ou CIOP peut prendre trois formes différentes :

1. L’investissement direct en Girardin IS (Art. 217 undecies et duodecies du CGI)

   La société achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à une personne physique.

2. L’investissement direct en CIOP (Art 244. quater W)

   La société doit exercer son activité dans un DROM.

3. La souscription au capital de sociétés soumises à l’IS (Girardin IS)

   Souscription au capital d’une société qui achète un immeuble neuf et le loue à une personne physique.

Dans tous les cas, les conditions suivantes sont nécessaires pour que la défiscalisation s’applique :

• Engagement de location

  S’engager à louer le bien immobilier acquis nu dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien (cas d’achat en VEFA) pour au moins 5 ans et en tant que résidence principale du particulier.

• Plafond de ressources

  Respecter le plafond des ressources des locataires, fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI et révisé annuellement :

• Plafond de loyer

  Respecter le plafond de montant du loyer fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI et révisé annuellement.
  Attention, ce plafond diffère selon la zone géographique : dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte elle est de 200 €/m², en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que dans les îles Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises elle est de 243 €/m² .

• Plafond de défiscalisation

  Le montant déductible du résultat imposable est soumis à un plafond par m² de surface habitable. Ce plafond est fixé à 3 139 € HT/m² en 2024, soit 3 406 € TTC /m² pour une TVA locale de 8.5% (Guadeloupe, Martinique, Réunion). Ainsi, le montant de l’investissement supérieur à ce plafond ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Girardin IS. Ce plafond est indexé annuellement à l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Pour rappel, outre-mer, la surface des terrasses -varangues- est inclue dans la surface habitable jusqu’à 14 m².

• Agrément pour les investissements supérieurs à un million d’euros

  Si l’investissement excède le million d’euro par programme et par exercice il est nécessaire de faire une demande d’agrément. Elle doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Schémas des montages fiscaux en Girardin IS et CIOP :

1. L’investissement direct en Girardin IS (Art 217 undecies et duodecies du CGI) :

Nature de l’investissement :

L’investissement en loi Girardin IS (Art 217 undecies et duodecies) doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer et destinés à la location sous le régime du dispositif Girardin.

Bénéficiaire de la déduction d’impôt :

Le bénéficiaire de la déduction d’impôt est l’entreprise soumise à l’IS qui acquière le logement.

Exercice de la déduction d’impôt :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction d’impôt :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé plafonnée à 3 139 € hors taxes par mètre carré de surface habitable Girardin*. Ce plafond est porté à 3 406 € TTC pour les départements d’outre-mer soumis à la TVA locale de 8,5 % (Guadeloupe, Martinique, Réunion). Ainsi l’aide fiscale est égale au prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature.

Modalité d’imputation de la déduction d’impôt :

L’un des avantages du dispositif Girardin IS est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

L’excédent du déficit constaté l’année de la déduction peut être reporté de façon illimitée sur les exercices suivants ou il peut être reporté en arrière sur les bénéfices non distribués de l’exercice précédent.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Obligation de conservation :

Les investissements doivent être conservés au minimum pendant 5 ans.

2. L’investissement direct en CIOP (Art 244 Quater W du CGI) :

Nature de l’investissement :

L’investissement en CIOP (Art 244 Quater W) doit se faire dans des logements neufs situés dans un département ou une région d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) par une société soumise à l’impôt sur les sociétés et qui exerce son activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé.

Le dispositif s’applique également aux entreprises individuelles créées dans le but exclusif d’acquérir des biens immobiliers locatifs situés dans l’un des départements d’outre-mer éligibles. Dans le cadre de la création d’une entreprise à l’IS dédiée, l’activité de la société sera impérativement la « Location de logements » (code APE : 6820A).

Bénéficiaire du crédit d’impôt :

Le bénéficiaire du crédit d’impôt est la société qui a réalisé l’investissement.

Exercice du crédit d’impôt :

Pour les acquisition en VEFA, le crédit d’impôt intervient à hauteur de 70% au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées, puis 20% lors de la mise hors d’eau et enfin les 10% restants lors de la livraison. Dans les autres cas (hors VEFA) il est accordé à 100% lors de l’acquisition.

Montant du crédit d’impôt :

L’assiette du crédit d’impôt correspond au montant de l’investissement réalisé plafonnée à 3 139 € hors taxes par mètre carré de surface utile*. Ce plafond est porté à 3 406 € TTC pour les départements d’outre-mer soumis à la TVA locale de 8,5 % (Guadeloupe, Martinique, Réunion). Ainsi le crédit d’impôt obtenu est égale à 35% du prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature. Pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, le taux du crédit d’impôt est de 38,25 % pour les investissements réalisés en Guadeloupe, Martinique,  Réunion et de 45,9 % pour les investissements réalisés à Mayotte ou en Guyane.

Modalité d’attribution du crédit d’impôt :

L’entreprise bénéficiaire ne doit pas être en situation de difficulté au regard du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 et doit également être en conformité avec ses obligations sociales et fiscales, et avoir procédé au dépôt de ses comptes annuels auprès du Greffe compétent.

Obligation de conservation :

Les investissements doivent être conservés au minimum pendant 5 ans.

3. La souscription au capital de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (Girardin IS) :

Nature de l’investissement :

La société à l’IS doit souscrire au capital de sociétés elles-mêmes soumises à l’IS et dont l’objet social est exclusivement la location de logements neufs situés en outre-mer. Les souscriptions doivent y être totalement affectées.

Bénéficiaire de la déduction d’impôt :

Le bénéficiaire de la déduction d’impôt est la société qui souscriptrice.

Exercice de la déduction d’impôt :

La déduction d’impôt intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont versés par le souscripteur. Si les versements sont échelonnés, la déduction intervient à chaque exercice où ils sont effectués.

Montant de la déduction d’impôt :

Le montant de la déduction est la totalité des sommes versées par le souscripteur, ces sommes comprenant la prime d’émission.

Des deux sociétés, il est plus judicieux que ce soit la société mère effectue un emprunt. En effet la société fille est considérée elle-même comme effectuant un investissement direct ouvrant droit à la déduction de son investissement à la hauteur des sommes qu’elle aura elle-même investies. Par le biais de l’intégration fiscale les deux déductions s’imputeraient sur le résultat global du groupe imposable dans le plafond global de l’investissement immobilier.

Modalité d’imputation de la déduction d’impôt :

L’un des avantages de la loi Girardin IS est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%)

Régime fiscal de la société IS intermédiaire :

Elle sera redevable de l’impôt sur les sociétés sur son résultat propre.

En revanche en cas d’intégration fiscale entre les deux sociétés (si la société mère participe au moins à 95% dans la société fille), seule la société mère sera redevable de l’impôt sur le résultat global du groupe.

Ceci permet d’avoir une charge d’impôt globale identique à celle d’un investissement via une société de personnes.

Obligation de conservation :

Les droits sociaux souscrits par l’entreprise doivent être détenus pendant 7 ans. La sociétés qui a réalisé l’investissement immobilier doit le conserver pendant au moins 5 ans.