Les explications détaillées de la Loi Girardin

Loi Girardin IS en détail

Plusieurs dispositifs incitent aux investissements en départements et territoires d’outre-mer. Ils concernent différents secteurs de l’économie ultra-marine (logements, industries). Si vous recherchez des informations sur la loi Girardin immobilier pour les particuliers, nous vous invitions à consulter le site internet kp-finance.com qui regroupe l’ensemble de l’offre de K&P Finance, aussi bien en défiscalisation immobilière, qu’en placements financiers ( voir : loi Girardin sur K&P Finance ).

La loi Girardin IS aussi appelée Loi Girardin Sociétés, ne concerne que les investissements faits par les entreprises. Elle permet la déductibilité des investissements locatifs outre-mer des résultats de l’entreprise. Ainsi le montant des revenus imposables de la société peuvent être considérablement réduits voire être nuls. Ce dispositif s’applique hors frais et taxes, et déduction faite de toute subvention publique.

La loi est applicable jusqu’au 31 décembre 2017.

Le droit à la déduction apparaît lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de l’achèvement de ses fondations pour un immeuble en VEFA (Vente en Etat futur d’Acquisition). Dans ce dernier cas il faut être vigilant car il se peut que le montant de l’investissement augmente car les travaux peuvent devenir plus conséquents au cours de la construction même si ce phénomène est assez rare.

Les investissements peuvent prendre trois formes différentes:

  1. l’investissement direct: la société achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à une personne physique.
  2. l’investissement indirect via une société de personne (SCI, SCS, SNC…)
  3. la souscription au capital de sociétés à l’impôt sur les sociétés, pour que cette dernière achète un immeuble neuf et le loue à une personne physique.

4 conditions sont nécessaires pour que la déduction s’applique:

– Engagement de location: louer nu dans les 6 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien (cas d’achat en VEFA) pour au moins 6 ans et en tant que résidence principale du particulier.

Plafond des ressources des locataires fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI

 
Composition du foyer du locataire habitantDEPARTEMENT D’OUTRE MERPOLYNESIE FRANCAISE
Personne seule30.985 €29.873 €
Couple57.307 €55.249 €
Personne seule ou Couple + 1 personne à charge60.621 €58.444 €
P.S. ou Couple + 2 personne à charge63.936 €61.641 €
P.S. ou Couple + 3 personne à charge68.365 €65.909 €
P.S. ou Couple + 4 personne à charge72.795 €70.179 €
par personne à charge supplémentaire+ 4.651 €+ 4.483 €
 

– Plafond de montant du loyer fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI. Elle est différente selon la zone géographique : dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy et à Mayotte elle est de 164€/m² par an, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ainsi que dans les îles Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises elle est de 205€/m² par an.

– En cas de souscription au capital de sociétés il faut que l’investisseur conserve ses titres pendant 5 ans.

Schémas récapitulatifs des trois différentes procédures :

Cas d’un investissement direct :

Loi Girardin Investissement direct

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer.

Si l’investissement excède le million d’euro par programme et par exercice il est nécessaire de faire une demande d’agrément. Elle doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé. Ainsi l’aide fiscale est égale au prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Cas d’un investissement indirect via une société de personnes :

Loi girardin investissement indirect

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer.

Il faut faire une demande d’agrément si le montant de l’investissement dépasse 250 000 euros par programme et par exercice. Ce seuil est apprécié par société de personnes. La demande d’agrément doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

L’entreprise passible de l’IS déduit directement de son résultat imposable la quote-part du coût de revient de l’investissement correspondant à ses droits dans la société interposée.

Sont donc seuls susceptibles de bénéficier de la déduction les associés présents à la date de clôture de l’exercice au titre duquel l’investissement est réalisé.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé. Ainsi l’aide fiscale est égale au prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature.

La déduction est ensuite pratiquée par les associés dans la proportion correspondant à leurs droits aux résultats de la société interposée.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société de personnes interposée :

Les résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société mais ils sont imposables entre les mains de ses associés, chacun pour la part lui revenant.

La nature de l’imposition des revenus taxables se fait selon la qualité des associés et la nature de l’activité de la société.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Cas d’un investissement souscription au capital de sociétés à l’impôt sur les sociétés :

Loi Girardin Investissement souscription au capital de sociétés

Nature de l’investissement :

La société à l’IS doit souscrire au capital de sociétés elles-mêmes soumises à l’IS et dont l’objet social est exclusivement la location de logements neufs situés en outre-mer et destinés au secteur intermédiaire. Les souscriptions doivent y être totalement affectées.

Il faut faire une demande d’agrément si le montant de l’investissement dépasse un million d’euros par programme et par exercice. La demande d’agrément doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont versés par le souscripteur. Si les versements sont échelonnés, la déduction intervient à chaque exercice où ils sont effectués.

Montant de la déduction :

Le montant de la déduction est la totalité des sommes versées par le souscripteur, ces sommes comprenant la prime d’émission.

Des deux sociétés, il est plus judicieux que ce soit la société mère effectue un emprunt. En effet la société fille est considérée elle-même comme effectuant un investissement direct ouvrant droit à la déduction de son investissement à la hauteur des sommes qu’elle aura elle-même investies

Par le biais de l’intégration fiscale les deux déductions s’imputeraient sur le résultat global du groupe imposable dans le plafond global de l’investissement immobilier.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société IS intermédiaire :

Elle sera redevable d’impôts sur son résultat propre.

En revanche en cas d’intégration fiscale entre les deux sociétés (si la société mère participe au moins à 95% dans la société fille), seule la société mère sera redevable de l’impôt sur le résultat global du groupe.

Ceci permet d’avoir une charge d’impôt globale identique à celle d’un investissement via une société de personnes.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans et les droits sociaux souscrits par l’entreprise doivent être détenus pendant 5 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

– dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale

– les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées

– l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des

– l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

– la société cède les droits sociaux dans les 5 suivant leur acquisition.

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.