Loi Girardin IS

Défiscalisation des TPE PME
Tout savoir sur la loi Girardin IS

La loi Girardin IS aussi appelée Loi Girardin Société, ne concerne que les investissements faits par les entreprises. Elle permet la déductibilité des investissements locatifs outre-mer des résultats de l’entreprise. Ainsi le montant des revenus imposables de la société peuvent être considérablement réduits voire être nuls. Ce dispositif s’applique hors frais et taxes, et déduction faite de toute subvention publique.

Le droit à la déduction apparaît lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de l’achèvement de ses fondations pour un immeuble en VEFA (Vente en Etat futur d’Acquisition). Dans ce dernier cas il faut être vigilant car il se peut que le montant de l’investissement augmente car les travaux peuvent devenir plus conséquents au cours de la construction même si ce phénomène est assez rare.

Les avantages du dispositif Girardin IS :

Les avantages de la loi Girardin IS sont multiples. En effet, ce dispositif fiscal à destination des entreprises soumises à l’IS permet :

  • De réduire l’IS de votre société grâce à la réduction du montant de l’investissement immobilier sur le résultat net imposable de l’entreprise avec un report du déficit éventuel sur les années suivantes.
  • D’augmenter la trésorerie de l’entreprise dès l’année de la défiscalisation.
  • De distribuer à ses actionnaires, un dividende supérieur correspondant à l’économie d’impôt.
  • De financer l’acquisition sans apport par un crédit total dont les intérêts sont à 100 % déductibles.
  • De générer une économie par l’amortissement du bien immobilier, des charges d’intérêts d’emprunt et d’exploitation.
  • De jouir du bien après la période obligatoire de défiscalisation.
  • De récupérer au terme des six années de détention obligatoires, le bien pour le ou les dirigeants sous réserve de respecter les règles des conventions dites réglementées.

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Les investissements Girardin IS peuvent prendre trois formes différentes :

  1. L’investissement direct

    La société achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à une personne physique.

  2. L’investissement indirect Art 244 Quarter W et Y du CGI

    Réservé aux entreprises exerçant leur activité outre-mer

  3. La souscription au capital de sociétés soumises à l’IS

    Pour que cette dernière achète un immeuble neuf et le loue à une personne physique.

Dans tous les cas, les conditions suivantes sont nécessaires pour que la déduction s’applique :

  • Engagement de location

    S’engager à louer le bien immobilier acquis nu dans les 6 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien (cas d’achat en VEFA) pour au moins 6 ans et en tant que résidence principale du particulier.

  • Plafond de ressources

    Respecter le plafond des ressources des locataires, fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI :

Composition du foyer du locataire habitant Département d’outre-mer Polynésie française
Personne seule 33 654 € 31 358 €
Couple 62 234 € 57 992 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
65 833 € 61 344 €
P.S. ou Couple
+ 2 personne à charge
69 435 € 64 700 €
P.S. ou Couple
+ 3 personne à charge
74 242 € 69 179 €
P.S. ou Couple
+ 4 personne à charge
79 053 € 73 661 €
par personne à charge
supplémentaire
+ 5 055 € + 4 710 €
  • Plafond de loyer

    Respecter le plafond de montant du loyer fixé par l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du CGI.
    Attention, ce plafond diffère selon la zone géographique : dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte elle est de 184 €/m², en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que dans les îles Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises elle est de 220 €/m² .

  • Plafond de défiscalisation

    Le montant déductible du résultat imposable est soumis à un plafond par m² de surface habitable. Ce plafond est fixé à 2 727 € HT/m² en 2022, soit 2 959 € TTC /m² pour une TVA locale de 8.5% (Guadeloupe, Martinique, Réunion). Ainsi, le montant de l’investissement supérieur à ce plafond ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Girardin IS. Ce plafond est indexé annuellement à l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Pour rappel, outre-mer, la surface des terrasses -varangues- est inclue dans la surface habitable jusqu’à 14 m².

  • Conserver ses titres pendant 5 ans

    En cas de souscription au capital de sociétés il faut que l’investisseur conserve ses titres pendant 5 ans.

Schémas récapitulatifs des trois différentes procédures :

Girardin IS, l’investissement direct :

Loi Girardin IS, schéma investissement direct

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer.

Si l’investissement excède le million d’euro par programme et par exercice il est nécessaire de faire une demande d’agrément. Elle doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé.
Ainsi l’aide fiscale est égale au prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

  • dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale.
  • les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées.
  • l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des travaux.
  • l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Girardin IS, l’investissement indirect Art 244 Quarter W et Y du CGI :

Loi Girardin IS, schéma investissement indirect outre-mer

Nature de l’investissement :

Il doit se faire dans des logements neufs situés en outre-mer par une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés qui exerce son activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé.

Si l’investissement excède le million d’euro par programme et par exercice il est nécessaire de faire une demande d’agrément. Elle doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

L’entreprise passible de l’IS déduit directement de son résultat imposable la quote-part du coût de revient de l’investissement correspondant à ses droits dans la société interposée.

Sont donc seuls susceptibles de bénéficier de la déduction les associés présents à la date de clôture de l’exercice au titre duquel l’investissement est réalisé.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fondations de l’immeuble sont achevées (cas VEFA) ou lors de l’acquisition dans les autres cas.

Montant de la déduction :

Hors exception la déduction est égale au montant de l’investissement réalisé.
Ainsi l’aide fiscale est égale au prix de revient des immobilisations hors taxes et hors frais de toute nature.

La déduction est ensuite pratiquée par les associés dans la proportion correspondant à leurs droits aux résultats de la société interposée.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société de personnes interposée :

Les résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société mais ils sont imposables entre les mains de ses associés, chacun pour la part lui revenant.

La nature de l’imposition des revenus taxables se fait selon la qualité des associés et la nature de l’activité de la société.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

  • dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale
  • les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées
  • l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des travaux
  • l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).

La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Girardin IS, la souscription au capital de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés :

Loi Girardin IS, schéma investissement indirect souscription

Nature de l’investissement :

La société à l’IS doit souscrire au capital de sociétés elles-mêmes soumises à l’IS et dont l’objet social est exclusivement la location de logements neufs situés en outre-mer et destinés au secteur intermédiaire. Les souscriptions doivent y être totalement affectées.

Il faut faire une demande d’agrément si le montant de l’investissement dépasse un million d’euros par programme et par exercice. La demande d’agrément doit être formulée avant le début de l’opération qui conduit au dépassement du seuil ou à chaque fois qu’un nouvel investissement sur le même exercice est prévu.

Bénéficiaire de la déduction :

Il s’agit de l’entreprise soumise à l’IS.

Exercice de la déduction :

La déduction intervient au titre de l’exercice au cours duquel les fonds sont versés par le souscripteur. Si les versements sont échelonnés, la déduction intervient à chaque exercice où ils sont effectués.

Montant de la déduction :

Le montant de la déduction est la totalité des sommes versées par le souscripteur, ces sommes comprenant la prime d’émission.

Des deux sociétés, il est plus judicieux que ce soit la société mère effectue un emprunt. En effet la société fille est considérée elle-même comme effectuant un investissement direct ouvrant droit à la déduction de son investissement à la hauteur des sommes qu’elle aura elle-même investies

Par le biais de l’intégration fiscale les deux déductions s’imputeraient sur le résultat global du groupe imposable dans le plafond global de l’investissement immobilier.

Modalité d’imputation de la déduction :

L’un des avantages de ce dispositif est que, la déduction étant extracomptable, elle n’impacte pas le résultat de l’entreprise et donc ne diminue pas le montant des dividendes distribués aux associés.

Quant à l’amortissement de cette immobilisation, les annuités sont calculées selon les règles usuelles de comptabilité, c’est-à-dire de 5% par an pendant 20 ans (hors assiette foncière de 10%).

Régime fiscal de la société IS intermédiaire :

Elle sera redevable d’impôts sur son résultat propre.

En revanche en cas d’intégration fiscale entre les deux sociétés (si la société mère participe au moins à 95% dans la société fille), seule la société mère sera redevable de l’impôt sur le résultat global du groupe.

Ceci permet d’avoir une charge d’impôt globale identique à celle d’un investissement via une société de personnes.

Obligation de conservation :

Les investissements dans le secteur locatif intermédiaire doivent être conservés pendant 6 ans et les droits sociaux souscrits par l’entreprise doivent être détenus pendant 5 ans.

Remise en cause de la déduction :

Il y a une remise en cause de la déduction si :

  • dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (ou l’acquisition si celle-ci est postérieure) et pendant 6 ans le logement n’est pas loué à titre de résidence principale
  • les conditions de ressources et de loyer ne sont pas respectées
  • l’immeuble n’est pas achevé dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des travaux.
  • l’investissement est cédé avant l’expiration des 6 ans (hors cas de fusions).
  • la société cède les droits sociaux dans les 5 suivant leur acquisition.
  • La réintégration des sommes déduites se fait en revanche sans pénalité.

Nota Bene

Plusieurs dispositifs fiscaux incitent aux investissements dans les départements et territoires d’outre-mer. Ils concernent différents secteurs de l’économie ultra-marine (logements, industries). Si vous recherchez des informations sur l’investissement outre-mer en tant que particulier, nous vous invitons à consulter le site internet de kp-finance.com qui regroupe l’ensemble de notre offre en défiscalisation immobilière outre-mer (voir : Investir outre-mer sur K&P Finance).